부동산 경매 주요 용어 정리

 

부동산 경매에서 관련 용어들을 이해하면 경매 참여에 큰 도움이 됩니다. 아래에 주요 경매 관련 용어들을 정리해보겠습니다.

1. 경매

경매란 특정 자산을 최고가를 제시한 사람에게 판매하는 과정을 의미합니다. 부동산 경매는 채무자가 대출금을 상환하지 못할 경우, 채권자가 해당 부동산을 공개 입찰로 판매하는 절차입니다.

2. 경매개시결정

경매개시결정은 법원이 채무자의 자산을 경매에 부치기로 결정하는 것을 말합니다. 이 결정 이후 경매 절차가 시작됩니다.

3. 감정가

감정가는 부동산의 현재 시장 가치를 평가한 금액을 말합니다. 경매 시작가는 보통 이 감정가를 기준으로 책정됩니다.

4. 최저 입찰가

최저 입찰가는 경매에서 입찰이 시작되는 최소 금액입니다. 이는 감정가의 일정 비율로 설정되며, 입찰자는 이 금액 이상으로 제시해야 합니다.

5. 입찰보증금

입찰보증금은 입찰자가 입찰에 참여하기 위해 미리 예치하는 금액을 의미합니다. 이는 입찰자가 진지하게 참여할 것을 보장하기 위한 장치입니다.

6. 입찰

입찰은 경매에 참여하여 부동산을 구매하기 위해 제안하는 금액을 말합니다. 입찰자는 경매 과정에서 자신의 구매 의사를 금액으로 표시합니다.

7. 매수신청대리인

매수신청대리인은 경매에 직접 참여하지 못하는 입찰자를 대신해 입찰을 진행하는 대리인을 말합니다. 법적으로 허용된 대리인이 입찰 절차를 대신할 수 있습니다.

8. 낙찰

낙찰이란 경매에서 가장 높은 금액을 제시하여 부동산을 구매하게 되는 것을 의미합니다. 낙찰자는 낙찰된 금액을 지불하고 부동산을 소유하게 됩니다.

9. 최고가매수신고인

부동산 경매에서 최고가로 낙찰을 받은 사람을 "최고가매수신고인"이라고 부릅니다. 이는 경매에서 가장 높은 금액을 제시하여 낙찰받은 입찰자를 의미합니다. 최고가매수신고인은 낙찰 후 일정 기간 내에 잔금을 납부하고, 소유권 이전 등기를 마쳐야 합니다.

10. 매각허가결정

매각허가결정은 법원이 낙찰 결과를 최종 승인하는 것을 의미합니다. 이 결정이 내려져야만 낙찰자가 부동산을 최종적으로 소유할 수 있습니다.

11. 유찰

유찰은 경매에서 최저 입찰가 이상으로 입찰이 없을 경우, 경매가 성사되지 않는 상태를 의미합니다. 유찰된 부동산은 다시 경매에 부쳐질 수 있습니다.

12. 매각기일

매각기일은 경매가 실제로 이루어지는 날짜를 말합니다. 이 날에 입찰자들은 모여 입찰을 진행하게 됩니다.

13. 채무자

채무자는 대출을 받은 사람으로, 부동산을 담보로 대출금을 상환하지 못하여 경매에 부쳐진 사람을 말합니다.

14. 채권자

채권자는 대출금을 제공한 사람 또는 기관으로, 채무자가 대출금을 상환하지 못할 경우 부동산을 경매에 부쳐 대출금을 회수하려는 사람을 의미합니다.

15. 배당

배당은 경매를 통해 얻어진 금액을 채권자에게 분배하는 과정을 말합니다. 우선순위에 따라 채권자들에게 배당금이 지급됩니다.

16. 배당요구종기

배당요구종기는 채권자가 배당을 요구할 수 있는 최종 기한을 말합니다. 이 기한까지 배당 요구를 해야 배당금을 받을 수 있습니다.

17. 잔금

잔금은 낙찰 후 최종적으로 지급해야 하는 남은 금액을 말합니다. 입찰보증금을 제외한 나머지 금액을 잔금으로 지불해야 합니다.

18. 경락잔금납부

경락잔금납부는 낙찰자가 낙찰 받은 부동산에 대한 최종 대금을 법원에 납부하는 절차를 말합니다. 이 절차가 완료되어야 소유권이 이전됩니다.

19. 소유권 이전 등기

소유권 이전 등기는 낙찰자가 경매로 취득한 부동산의 소유권을 법적으로 등록하는 절차를 말합니다. 이는 부동산 등기소에서 진행됩니다.

20. 권리분석

권리분석은 경매에 나온 부동산의 소유권, 임대차권 등 권리 관계를 분석하는 과정을 말합니다. 이는 부동산을 낙찰받기 전에 반드시 확인해야 할 중요한 절차입니다.

21. 근저당권

근저당권은 대출자가 대출금을 상환하지 못할 경우, 채권자가 해당 부동산을 처분하여 대출금을 회수할 수 있는 권리를 말합니다. 경매에 부쳐진 부동산에는 보통 근저당권이 설정되어 있습니다.

22. 가압류

가압류는 채권자가 채권을 확보하기 위해 채무자의 재산을 임시로 동결시키는 법적 절차를 말합니다. 이는 채무자가 재산을 처분하지 못하도록 하여 채권 회수를 보장하기 위한 조치입니다.

23. 지상권

지상권은 타인의 토지에 건물이나 기타 공작물을 소유하기 위해 이용할 수 있는 권리를 말합니다. 경매 물건의 토지와 건물이 분리되어 있을 경우, 지상권 관계를 확인해야 합니다.

24. 유치권

유치권은 특정 부동산에 대해 채권자가 해당 부동산을 점유하고 있을 경우, 채권이 변제될 때까지 이를 유치할 수 있는 권리를 말합니다. 경매 물건에 유치권이 설정되어 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

25. 유입투자

유입은 경매 과정에서 채권자가 스스로 부동산을 낙찰받는 것을 의미합니다. 채권자는 자신이 설정한 담보권을 통해 부동산을 취득할 수 있습니다.

26. 환가

환가는 부동산을 현금화하는 과정을 말합니다. 이는 경매를 통해 부동산을 판매하고 현금으로 변환하는 절차입니다.

27. 상계처리

상계는 채무자와 채권자 간에 서로의 채권과 채무를 맞교환하여 변제하는 것을 의미합니다. 경매 과정에서 채무를 상계할 수 있습니다.

28. 공시지가

공시지가는 정부가 공시하는 토지의 단위 면적당 가격을 말합니다. 이는 세금 부과 기준 등으로 사용되며, 경매 감정가의 참고 자료가 될 수 있습니다.

29. 동산 경매

동산 경매는 부동산이 아닌 동산, 즉 차량, 기계류, 가구 등의 자산을 경매하는 절차를 말합니다. 부동산 경매와 절차는 유사합니다.

30. 지분경매

지분경매는 부동산의 전체가 아닌 일부 지분만을 경매하는 것을 말합니다. 공동 소유 부동산의 일부 지분을 경매로 처분할 수 있습니다.

31. 경매취하

경매취하는 경매 신청인이 경매 절차를 중단시키는 것을 의미합니다. 채무자가 채무를 변제하면 경매취하가 이루어질 수 있습니다.

32. 우선변제권

우선변제권은 특정 채권자가 다른 채권자에 비해 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다. 이는 주로 근로자의 임금 채권, 소액임차인 등이 해당됩니다.

33. 경매진행기일

경매진행기일은 경매 절차가 진행되는 일정을 의미합니다. 매각기일과는 다르게 경매 과정의 중간 단계일 수 있습니다.

34. 선순위채권

선순위채권은 후순위채권에 비해 우선적으로 변제받을 수 있는 채권을 말합니다. 경매 배당 시 먼저 변제됩니다.

35. 후순위채권

후순위채권은 선순위채권이 변제된 후에 변제받을 수 있는 채권을 의미합니다. 우선변제권이 없는 일반 채권이 해당됩니다.

36. 선순위 임차인

선순위 임차인은 부동산 경매에서 해당 부동산에 대해 경매개시결정 등기 전에 이미 임대차 계약을 체결하고 법적 효력을 갖는 임차인을 의미합니다. 선순위 임차인은 임대차 계약을 유지할 권리가 있습니다.

37. 전입신고

임차인이 새로운 주소지로 이사할 때 관할 주민센터에 신고하는  절차 말합니다. 이를 통해 임차인은 해당 주소지에 법적 주소를 두게 됩니다.

38. 확정일자

임대차 계약을 체결한 날짜를 주민센터에서 확인(날인)해 주는 것으로, 임차인이 보증금을 안전하게 보호할 수 있도록 해주는 제도입니다.

39. 대항력

대항력은 임차인이 임대차 계약을 제3자에게 주장할 수 있는 법적 권리를 의미합니다. 선순위 임차인이 전입신고와 확정일자를 받은 경우 대항력을 갖습니다.

결론

부동산 경매는 다양한 용어와 절차가 얽혀 있어 초보자에게는 복잡하게 느껴질 수 있습니다.

하지만 경매 용어를 정확히 이해하고 준비한다면 성공적인 부동산 거래를 할 수 있습니다.

이번 글에서 소개한 용어들을 숙지하고, 실제 경매 과정에서 확인해보세요.

아래는 글쓴이가 요즘 즐겨보는 유투버인데 테스트해보시길 바랍니다.
https://youtu.be/ZJeV761PsMk?si=RwfA2uuc8AoJNUm8